千亿诱惑与陷阱:房企2019生存法则

2019猪年春节过后,是房屋公司降价销售的季节。1000亿元的年销售额仍然相当于“主流住宅企业”的门票,这既是一种诱惑,也是一种陷阱。

2018年的一个显著变化是,销售额超过1000亿元的中国住宅企业数量增加了13家,达到30家。年初,46家住房企业设定了1000亿英镑的目标。

正如碧桂园领导杨国强坚信的,“高营业额是化解企业经营风险的关键”。无一例外,数亿新住宅企业正在复制领导人的经验。2019年,由于全国布局和高周转率,加快征地意味着巨大的资金压力和高负债率,因此必须继续面对控制风险。

试图登船的房地产公司还包括嘉园国际()。香港),其股价暴跌80%。真正的财务总监沈宇星认为1000亿元是“最根本、最紧迫的任务”。然而,嘉园集团最终的销售额仅为875.5亿元。沈反省了自己,说他“在判断大趋势时有偏见”。

与不成功的人相比,坚强和坚持的模式仍在继续。

乡村花园()。香港),万科()。深圳)和恒大(.HK)销售额分别为7286亿元、6069亿元和5511亿元。

Kerri房地产研究统计:2018年,前20名住宅企业占比37.5%,同比增长5%。百强住宅企业集中度增幅最大,市场份额为66.7%,同比增长11.3%。

但是从刚刚过去的一月份的销售结果来看,2019年的情况并不乐观。

中原地产研究中心数据显示,截至2月12日,26家房屋公司公布的1月份销售额总计3340亿元,同比下降13.6%。

传统房地产业务量达到顶峰,几乎不可能再实现高速增长。幸运的是,这些领先的房地产公司储备了足够的土地和弹药,正在跨越房地产边界,瞄准汽车、农业和养老教育等行业,从而突破万亿规模。

未来一年,仍觊觎1000亿元销售额的中小住宅企业还有机会吗?

领先的房地产公司开辟了第二条轨道

在2019年的第一个月,甚至领先的房地产公司也在经历市场热情的迅速冷却。

其中,恒大的合同销售额为431.7亿元,同比下降32%;万科的合同销售额为488.8亿元,同比下降28%。根据克里的统计,碧桂园的合同销售额为460亿元,同比下降34%。

“2019年领先住宅企业的放缓在很大程度上与三线和四线城市逐渐降温有关。”据中原地产首席分析师张大伟分析,从2019年的后续趋势来看,一、二线城市在监管的影响下将继续表现不佳,三、四线城市将出现退烧现象。除非有大规模的政策变化,否则大多数住宅企业在2019年将面临销售停滞甚至下滑的可能性。

“恒大必须走自己的路,不怕排名和讨论。只要利润目标完成,未来是否会跌出前三甚至前十都没关系。”恒大总裁许家印此前的声明在一定程度上代表了领先房企的心态。

2018年初,碧桂园、恒大和万科集体告别野蛮的成长阶段,在房地产行业之外开辟了第二条工业跑道。

例如,碧桂园计划在5年内投资至少800亿元在机器人领域;恒大计划在未来十年投资1000亿元,规划航空航天、人工智能和机器人等关键领域。仅在汽车制造方面,许家印就已经花费了40多亿美元,其中包括在新疆贾月亭和广汇的FF投资。

领先的房地产公司已经进行了一次大的变革,其基础是一条足够深的护城河,足以支撑他们的主要房地产业务。

郊野公园拥有中国最大的土地储备。集团总裁莫斌表示,截至2018年上半年,不包括马来西亚森林城市等海外项目,郊野公园拥有3.64亿平方米

“据估计,该行业将在2012年进入白银时代,但这只是一个预测,我们不知道何时会出现真正的转折点。今天,转折点真的来了。”2018年9月,余良在万科南方区域会议上罕见地表示,万科的“战略回顾”、“趋同”和“聚焦”是以“生存”为基本要求的主营业务。

尽管万科对商业地产和长期租赁公寓等多元化业务有所期待,余良表示,未来支持所有新业务的现金流主要来自主营房地产业务,6300亿的还款目标是所有业务的起点、基础和保证。"如果达不到6300亿英镑的还款目标,我们所有的业务都可能停止."

从衡量公司财务风险的净负债比率来看,三家领先的房地产企业严重分化。

2018年中期业绩显示,碧桂园净负债率为59%。万科较低,只有32.7%;只有恒大的净负债率为127.3%,超过行业警戒线。恒大总裁夏海钧表示,从“三高一低”向“三低一高”转变的核心是到2020年将债务降至70%。"我们认为这是该行业的合理水平."

没有不受银行欢迎的规模。

出售房屋4个月,偿还贷款5个月,返还现金流6个月,再投资8个月。“凭借对房地产趋势的准确判断,碧桂园已经成为第三和第四条线的王者,其高营业额模式被业界视为赶超数十亿美元的法宝。

吴建斌对此并不陌生。

作为乡村花园的前首席财务官和《我在碧桂园的1000天》的作者,他加入了阳光城()。深圳)2017年4月离开碧桂园。

吴建斌用他前雇主的经验帮助这家总部位于闵行的房地产公司实现1000亿元的销售目标。

在全国范围内扩张,购买更多快速发展的地块,加快收购和兼并,实施投资“双赢”机制。从2016年起,此前销售额不到500亿元的阳光城将加快征地速度,开启高流转模式。2017年,它在120个新的土地项目上花费了774亿元,在那一年的最后两个月,它接管了48块土地。

“只有规模才有地位,”吴建斌写道,他说规模过时的企业几乎没有商业实力和市场地位在融资时,银行不仅会提供更好的融资条件,而且政府也不会认真对待你。“根据

metro holdings副总裁欧阳杰提供的数据,2017年前50家住房企业的开发贷款占45.9%,同比增长10.6%。

他判断,未来三年,前50家住房企业将瓜分82%的银行开发贷款。金融机构的贷款额度有限,前100名以外的住房企业不再在银行贷款名单上。前50家住房企业是银行贷款的新门槛,肯定会成为大多数金融机构贷款的新门槛。“

Kerri的数据显示,阳光城(1628亿元)是13家新建的1000亿住房企业之一。新城控股甚至实现销售额2210亿元,同比增长74%,并设定2019年合同销售额3500亿元的目标。

在房地产行业,“规模为王”的规则从未改变,但激进扩张意味着高负债、高杠杆和高流动性风险。

对此,吴建斌曾坦率地说,高负债率的商业模式是一场豪赌。赌的是钱,赌的是将来会更好。”负债率是否高是衡量企业资本周转率是否快的一个重要指标。“他还引用前老板杨国强的话来证明,“高营业额是解决企业经营风险的关键”。

据《棱镜》统计,在13家新建的1000亿住房企业中,资产负债率超过行业警戒线70%的住房企业不多。根据2018年半年度报告,金科、富力、郑融和荣欣分别达到159%、187%、171%和140%,而阳光城和泰和分别达到惊人的230%和372%。

1000亿房企开始减持杠杆

和温州房企中梁控股,后者刚刚在香港上市,在2006年被称为“小田园”

在最近接受媒体采访时,吴建斌表示,由于大环境的影响,阳光城市的财务状况没有像预期的那样得到改善。2018年前三季度,净贷款资本比率(银行贷款债券、可转换债券-现金及现金等价物)/权益资本为208%,低于2017年底的252%,融资成本上升至7.9%。

与此同时,还有大面积的人员骚乱,包括华夏幸福、徐汇、泰和、阳光城等许多住宅企业。高层管理人员变动和裁员的消息将持续到2018年。

对此,中信投资研究(CITIC Investment Research)指出,2018年市场繁荣时,行业资本链将面临压力,房地产公司将悄然开始裁员和人员调整。“在融资和投资扩张的压力下,如投资部和财务部,他们正在精简人员和控制投资。”

对于更多的过度制造商来说,1000亿元仍然是一个巨大的诱惑,包括河南建筑业。

建业董事长胡葆森在2018年初表示,他希望到2022年建业的资产规模、销售规模和市场价值将超过1000亿英镑。

建业地产(.HK)2018年销售额增长76.5%,至536亿元。与来自家乡许家印的销售额5511亿元相比,坚守河南市场、没有跨省扩张的胡葆森,逐渐失去了在省会郑州的市场领导地位,开始向三线、四线城市的收获市场靠拢。

从2018年开始,支持房地产市场三、四线房价主要力量的棚户区货币化政策发生了逆转。根据河南省住房和建设局的数据,河南棚改项目的建设量将从2018年的50万套减少到2019年的15万套。

像建业这样的中小型住宅企业有机会吗?

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