瑞威资本价值创造之路:主动管理决胜存量市场

2017年,中国房地产市场注定是非同寻常的一年。随着中国经济进入新常态,国内房地产行业也进入下半年。随着2018年的临近,《中国房地产金融》将继续关注行业发展,深入报道行业最新信息,采访行业内优秀企业。探索2018年房地产资本管理的兴起和房地产基金的重要机遇。

自2017年以来,监管和去杠杆化已成为房地产行业的主要政策主题。在这种背景下,不仅房地产行业受到了影响,房地产企业也在探索重组或加速扩张的对策。与此同时,房地产金融业也受到影响,正在寻找“白银时代”的发展之路。

数据显示,房地产行业的投资规模达到每年1万亿元。按全行业平均杠杆率(40%)计算,住宅企业的融资需求达到每年4万亿元。其中,除了银行和信托等传统融资渠道,私有财产基金也是一个重要组成部分。

”面对日益分散的行业,中央企业、上市公司和前50家住房企业拥有多元化的融资渠道和相对较低的融资成本。但是,对于实力有限的中小住宅企业来说,它们在市场竞争中的优势相对较小,它们的运营和整合能力有待加强,我们还有合作的空间。”瑞威资本项目开发二部总经理刘春雷对《中国房地产金融》表示,在行业变化的背景下,房地产基金的反应在于除了资金出口以外的多元化管理服务。

股市是焦点导向

监管和去杠杆化的效应之一,也是行业集中度的提高。

根据克里的数据,2017年前11个月,碧桂园销售额达到5347.7亿元,其次是恒大和万科,分别为4703.4亿元和4685.6亿元。预计“碧桂园”全年将超过5000亿元。此外,今年50强的门槛预计将达到400亿元,远远超过去年的310亿元。

一些业内人士表示,未来两年,房地产将面临激烈的竞争,利润越来越低,合并越来越快。然而,幸存的房地产公司将有机会在五年内获得20%的超额利润率。

“整个行业正面临一轮洗牌。目前,包括资金和土地在内的各种资源越来越集中在一流的住房企业中。”刘春雷说,“增量市场不断集中于上市公司、大型中央企业和前50名住宅企业。中小型住房企业的机会越来越少。许多中小型住房企业在完成手头的项目后,面临着没有项目可做的局面。”

同时,他说这一轮调控主要针对一线和二线城市,出发点是使房价的增长在一定程度上合理。“现在还有另一个具有特征的大都市地区,如一小时经济圈和半小时经济圈。在大都市地区可以辐射的小城市,房价也会产生溢出效应。”

瑞威资本价值创造之路:主动管理决胜存量市场

进入行业整合期,不同的市场参与者有不同的应对方式。

对于房地产开发企业来说,要么加快TOP50住房企业提出的1000亿目标的扩张,要么将转变为长期租赁公寓等现有形式,要么退出。对于民营房地产基金来说,加强积极管理,调整项目布局是应对策略。

富豪资本提前评估了形势并做出了预测。未来仍将专注于股市投资和收购,这与住房和建设部发布的2018年房地产市场部署相吻合。

“我们在投资方向上做了一些改变。目前,我们更加关注股票市场或“非住宅”项目。三年前,我们充分预见到了这一趋势,因此我们开始投资和收购一些现有的商业地产。”刘春雷说,“另一方面,我们不仅投资钱,而且我

据了解,中国国防万宝市占据了其周围五大商业综合体的交通枢纽位置,但由于项目在地下、人防工程、城市规划等方面的复杂性,项目前期融资并不顺利。然而,经过一年的研究,富豪资本决定参与,因为它的价值判断和对项目的信心。

”(万宝市项目)位于核心区,周围有五大商业综合体,未来将有较好的发展。其次,虽然它是地下商业,但它是整个商业圈的交通枢纽,在周围五个商业圈占据交通流量和人流的核心地位。”刘春雷说。

与此同时,他说,正是因为万宝路市交通枢纽的位置,周围的五个商业圈才积极联系,打通地下布局。“因为他们都有地下企业,如果他们与我们没有联系,人员和交通将会停止流动,地下企业无法生存。这打破了我们投资前的僵局。事实上,这也是我们投资时的判断。”

此外,政策支持也是富豪资本参与该项目的原因之一。

君威资本总裁兼首席执行官朱平近日表示,在当前房地产行业进入股票时代的背景下,未来房地产基金不仅将发挥资本产出的作用,还将参与积极的管理、更多的股权投资和商业并购投资。"房地产经营能力将成为房地产基金发展的关键."

君威资本积极的管理能力也体现在万宝城市项目中。刘春雷表示,富豪资本发现,虽然商业规划和设计没有硬性损害,但进入项目后仍有调整和优化的空间。

"经过我们的干预,我们调整了项目的产品,包括业务类型的分布和商店的划分。我们帮助整理了整个组织结构,包括引入人力资源、调整销售人员、引入高级管理层、优化和调整产品线等。”刘春雷说。

截至2017年10月,项目总销售额近30亿元,项目总投资面积达到总商业面积的80%以上。富豪资本10月顺利退出,投资收益和项目运营取得成功。

基于行业入市的商业判断、商业地产项目前景的价值选择以及自身积极的管理能力,富豪资本在不断变化的环境中走上了一条可行的发展道路。