土地用途“商改住” 为商业地产去库存

今年6月,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第12条:“翻修后的房屋允许出租。按照规定,可以将商品房改建为出租房屋。土地使用期和建筑面积比例不会改变。土地用途将调整为住宅用地。水、电、气的调整价格按居民标准执行。如今,许多城市的商业地产已经开始调整“商住合一”的政策。

据了解,去年6月,福建出台了政策法规。只要满足某些条件,以前计划用于商业用途的土地现在可以转为住宅用途。今年9月,昆明市国土资源局发布的《昆明市:综合施策做好土地供应》号文件也明确规定,已建成的商品房可以转为出租房屋。土地的容积率和使用年限保持不变,土地用途改为居住用地。据了解,昆明的商业近年来正面临着“超量”的局面。截至2016年,昆明总商业面积为1972万平方米,人均商业面积近3平方米。从2015年到2016年上半年,将开放16个项目,总面积超过300万平方米。到2017年,将根据昆明的规划建设100个城市综合体。目前,昆明市面积近26万平方米的五个商业项目已经完成了商业用地与居住用地比例的调整。同时,调整的类型分为混合商业用地和居住用地、商业用地向居住用地的整体变化和商业用地面积的直接减少。

商业存量高的四川省也出台了“变商为居”的新政策。根据四川省的新政策,已全额付清土地出让金的待开发商业用地,根据土地使用者的申请,按照规划和有关规定,经批准并重新核定出让价格后,可转为商业住宅用地。在不改变其他规划条件的前提下,已在建商业建筑经法定程序批准并无异议向社会公布后,可以改变其使用功能。它们可以用于教育培训、幼儿园、保健、文化、旅游和其他商业和公共福利目的。

自去年以来,我国百货商店有集中关门的趋势。一些着名的百货商店,如彩虹之上的百盛、王府井和万达,已经关闭了它们的商店。来自中华全国商业信息中心的数据显示,2016年上半年,全国50家重点大型零售企业的零售额同比下降3.1%,同比下降4.2%。一些二线和三线城市的商业和写字楼销售周期约为50个月。也正因为如此,福建、四川、昆明等地相继出台了“以商换居”的政策。业内普遍认为,这一举措将迅速推动商业房地产的去库存化。